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房地產公司常年法律顧問服務內容

日期:2018-04-08 14:14:49

一、項目前期階段

1) 房地產公司律師在本階段可以提供的法律服務包括但不限于:

    1、參與和項目土地方及有關合作各方的項目合作談判,并負責起草合作開發協議書、合作開發合同、備忘錄和相關法律文件;

    2、參與項目運作方式和運作方略的法律策劃,為項目合作的法律風險提供法律建議;

    3、參與項目公司的成立,并負責起草項目公司章程等法律文件;

    4、參與項目土地使用權取得的全過程始終,包括但不限于征地方案的確定——征地過程中集體土地拆遷補償方案、拆遷補償協議的法律審查——選擇拆遷公司并審查拆遷公司的資質——拆遷委托協議的起草和簽訂——國有土地危改項目拆遷補償協議的起草和簽訂——土地使用權出讓合同的簽訂——土地使用權轉讓合同的簽訂等有關項目土地使用權取得或變動的全過程;

    5、項目前期法律手續的辦理,其中包括但不限于項目公司或綜合性開發公司成立的手續辦理;

    6、取得項目的特別程序:參與土地使用權的招標投標、拍賣、掛牌交易過程,協助開發公司取得項目開發權;

    7、屬于項目轉讓的,按照并購的程序,完成項目轉讓的盡職調查、確定收購模式與程序、完成相關項目(資產)轉讓協議、股權轉讓協議或收購協議等類似文本的起草工作;

    8、見證相關協議的制作;

    9、項目立項、規劃審批、建設開工許可報批等政府部門審批事項的報批、報建等有關法律文件的草擬和法律審查等。

2) 本階段比較容易出現的法律問題:

    1、合作開發協議的商談過程和協議的簽訂過程中,由于缺乏法律把握,在合作的方式上,出現違反法律規定或其它事項,導致合作開發協議無效;

    2、對于合作各方來說,由于協議的內容缺乏可操作性,最后導致合作各方權限、職責不清,合作過程中出現相互不配合,最后導致項目開過程中出現法律問題;

    3、項目拆遷過程中,由于拆遷前期協議的不完善,導致后期遺留大量法律糾紛,其中包括與被拆遷人之間、與土地方之間、與拆遷公司之間出現不應有的糾紛,并常常因此延誤項目開發進程;

    4、由于對于法律程序的不熟悉,導致公司成立、政府報送手續延誤,從而延誤整體開發的進展;

    5、開發項目的整體運作方式自始有瑕疵,給項目開發遺留后患;

    6、其它不可預見的法律問題。

二、房地產公司項目建設階段的法律服務

1房地產公司律師在本階段可以提供的法律服務包括但不限于:

    1、工程招標投標文書和相關法律文件的起草或審查;

    2、工程招標投標過程的法律見證或合法性審查;

    3、項目建設工程對外承包方式的法律建議;

    4、包括勘察設計委托合同、建設工程監理委托合同、建設工程施工合同等在內的全部建設工程施工合同的談判、起草和簽訂;

    5、項目貨物供應與采購合同的談判、起草和簽訂;

    6、項目采用新技術、新材料的法律可行性論證;

    7、項目建設施工期間施工合同履行的跟進;

    8、項目建設施工過程中相關文書,其中包括但不限于各項變更洽商函、文件的法律審查;

    9、竣工驗收階段的法律參與;

    10、竣工結算的介入;

    11、保修階段及保修結算的法律配合等。

2) 本階段經常出現的法律問題:

    1、工程施工合同約定不明或約定違法,導致施工合同無效,或引發糾紛;

    2、招標投標過程違法,或標書不明確,導致招標投標事項引發糾紛;

    3、工程建設施工的全部協議中對于施工方約束不夠,導致施工方經常制造借口索賠,并延誤工期。在部分使用FIDIC條款的項目中,由于對于FIDICT條款不熟悉,更是為開發商設置了大量法律障礙,為施工方提供了索賠的理由。

    4、沒有經過合理論證,盲目采用新材料、新技術,同時新材料和新技術的采用沒有與銷售合同協調一致,導致房屋交付使用后出現隱患,并被索賠;

    5、供貨合同把關不嚴,同時與銷售部門協調不一致,導致貨物供應發生變更,尤其是裝飾與裝修材料發生變更的情形,而銷售合同沒有進行變化,或沒有及時告知業主,最后形成索賠;

    6、建設施工過程中,由于管理和法律參與不夠,變更洽商條款中出現了許多項目開發商預計范圍之外的工作量,出現工程結算總價款大大超出開發商預算的現象;

    7、保修條款約定不明確,導致房屋建成并出賣后的保修工作出現不應有的漏洞;

    8、其他不可預見的法律問題。

三、項目銷售階段的法律服務

1房地產公司律師在本階段可以提供的法律服務包括但不限于:

    1、項目銷售策略和銷售運作模式的法律框架結構分析;

    2、選擇代理銷售機構的資質審查和代理協議的起草和審定;

    3、房屋廣告和宣傳文件內容的法律審查和認定;

    4、房屋買賣認購書內容的起草和審定;

5、售樓文件內容的審查和認定;

6、對外銷售承諾的審定;

7、對售樓人員進行有關法律知識和《商品房買賣合同》文本的培訓;

8、商品房買賣合同的談判、簽訂以及補充協議的審定;

9、預售登記、按揭辦理、產權證辦理以及買賣合同履行的跟進等。

2) 本階段經常出現的法律問題:

1、房屋宣傳過程中,出現違反法律規定的宣傳內容,受到國家廣告管理部門的行政處罰;

2、預售過程中,由于對于廣告內容缺乏法律把握與審查,房屋宣傳廣告的內容中出現了不實的、確定性的承諾,在房屋出售后成了客戶索賠的重要依據;

3、內部認購過程中,由于缺乏對于內部認購條件的必要認識,同時由于對于內部認購協議缺乏必要的審查,導致協議被認定無效或無法達到通過認購鎖定客戶的目的;

4、房屋銷售過程中,售樓人員缺乏法律知識,盲目承諾,與客戶簽訂一些法律文書,成為客戶索賠的重要依據;

5、售樓人員對于商品房買賣合同文本和相關法律知識不熟悉,從而無法向客戶解釋或解答相關法律問題,容易導致合同難以簽訂或對客戶作出盲目承諾,留下后患;

6、房屋銷售代理協議的簽訂對于項目開發商有不合理限制,或賦予代理商過大的權利,或對于代理商缺乏必要的資質和資信審查,從而從整體上影響到房屋銷售的整個進程;

7、商品房買賣合同的簽訂過程中,購房人員帶來了律師,由于開發商沒有房地產公司律師的參與,導致談判過程中處于被動狀態;

8、其他不可預見的法律問題。

本文章僅為交流之目的,不代表漢卓律師事務所的法律意見或對法律的解讀,任何僅僅依照本文的全部或部分內容而做出的作為或不作為決定及因此造成的后果由行為人自行負責。如果您需要法律意見或其他專家意見,可以向站內具有相關資格的專業人士尋求專業的法律幫助。


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