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個人如何來投資房地產

日期:2018-04-08 14:27:50

一、房地產投資的概念:

房地產投資是指人們為實現某種預定的目標,直接或間接地對房地產的開發、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。

房地產屬于實業的范疇,一般認為通貨膨脹對實業的影響較小,所以一旦通貨膨脹到來,房地產的價值可以隨著物價上漲而“水漲船高”。

房地產具有耐久性,所以房地產是投資(尤其是長線投資)很好的項目,是獲利比較大的投資工具,它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。

房地產投資開發的每一個過程均存在著不確定性因素,因而也存在著風險。由于市場上各種不確定因素的作用,使投資可能會朝著與投資者愿望相反的方向發展。

房地產投資的類型:

從房地產的投資形式角度:直接投資、間接投資。

從房地產投資的用途角度:地產投資、住宅房地產投資、商業房地產投資、工業房地產投資等。

從房地產投資經營方式角度:出售型房地產項目投資、出租型房地產項目投資和混合型房地產項目投資。

二、從房地產投資形式的角度

1、直接投資:投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程并參與有關的管理工作。包括從購地開始的開發投資和物業建成后的置業投資兩種形式。

2、間接投資:將資金投入與房地產相關的證券市場的行為。房地產的間接投資者不需直接參與有關投資管理工作。

3、具體投資形式包括:購買房地產開發投資企業的債券、股票;購買房地產投資信托基金和房地產抵押貸款證券等。

三、從房地產投資的用途角度

1、地產投資:即單純地投資于土地,利用土地的買賣差價和進行土地開發后出售或出租經營來獲取投資收益。

住宅房地產投資:投資于住宅房地產,既可直接出售,也可進行租賃經營。

2、商業地產投資:主要以出租經營為主,收益較高,但同時承擔的風險也較大。投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設施等。

3、工業房地產投資:我國目前工業房地產投資主要集中于開發區建設中,其他都是隨一般工業投資進行的。

四、從房地產投資的經營角度

1、出售型房地產項目:以預售或開發完成后出售的方式得到收入、回收開發資金、獲取開發收益,以達到盈利的目的。

2、出租型房地產項目:以預租或開發完成后出租的方式得到收入、回收開發資金、獲取開發收益,以達到盈利的目的。

3、混合型房地產項目:以預售、預租或開發完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入,回收開發資金、獲取開發收益,以達到盈利的目的。

五、房地產投資注意事項

1、個人資金實力及租賃市場分析:

房地產投資需要大量的資金墊付,如果沒有雄厚的資金實力,或者若沒有一定的籌資能力,就不能投資于房地產。

其次在投資前要在對租賃市場調查的基礎上,對租賃市場有一定的把握,避免投資的盲目性。市場價格主要受供求關系影響,所以,投資房地產最根本的還是要看市場的供求狀況如何,尤其是租賃市場的需求變動和價格走勢,來決定投資時機是否成熟。

2、房產投資品種的選擇:

目前供個人投資者選擇的投資種類主要有住宅、商鋪、寫字樓等;

一般來說,當一個地區的經濟出現繁榮和快速增長時,投資商業用房甚至是公寓都會有較好的回報;

與投資商業用房相比,投資住宅會比較安全;只要區位不是特別偏遠,升值也會比較穩定。

(1)購買住宅基本因素:

位置、環境、配套、開發商的實力和信譽、小區規劃、房地產管理、朝向、樓層、住房檔次、售價、戶型設計。

(2)商鋪投資基本因素:

了解城市以及道路規劃、考察商鋪具體位置的特性、計算投資回報率、進行適度風險投資、堅持長期投資、檢查商鋪品質。

(3)寫字樓投資基本因素:

地段要好,最好是市中心的黃金區域、計算投資回報率、瞄準客戶群、調查入戶率、檢查配套

3、購置投資型房產時應考慮全面:

綜合考慮該項目開發商的實力、地點、周邊環境、房型以及物業管理等方面的問題。

4、購置房產后如何進行投資操作:

即投資者用現款或分期付款的方式直接向房地產開發商購買住房,并適當裝修、裝飾后出售或出租,以獲取投資回報,是一種傳統的投資方式,也是迄今為止住房投資者最常用的一種方式。如何將房產出租出去,尋求合適的租戶,按時收取房租,就成為投資者關心的問題。

隨著房地產中介市場的不斷壯大和成熟,客觀上也為房地產個人投資帶來新的機遇。

5、個人投資房產承擔的風險問題:

如果投資者完全用自有資金買房,若房屋不能及時變現,投入的資金就會被套牢;如果是通過貸款支付房款,就背上了長期支付利息的包袱。

因此在選擇房產作為投資工具的同時,要具備對風險的承受力和規避風險的能力。尤其是對于部分以借貸形式投入房產的投資者,更應本著“穩健”的原則,有關金融專家表示,用于房屋住房還貸的比例,不宜超過家庭收入的40%。

六、房地產投資中規避風險、獲得收益的建議

1、審時度勢,把握時機:

樓市的發展存在周期性,加強對市場的調查研究,正確判斷樓市的周期,就能正確找到樓市投資的準確商機。在合適的時機,以相對較低的價格介入有升值潛力的房產。

2、考察地段,充分了解:

在落實投資前,對目標房產所在地段進行考察非常重要,考察內容包括三個方面:

第一、了解目標房產所在地段未來的規劃;

第二、了解目標房產的升值潛力;

第三、了解租客的類型和需求,掌握租金波動情況,核算年回報率。

3、保障收益,避免空置:

如寫字樓投資者均以租金回報作為獲利手段,但其較容易受市場大環境影響,如金融危機、住宅泡沫爆破、股市大幅波動等。這些現象容易導致寫字樓大幅空置、租金下滑、二手賣盤激增,甚至會引發只租不售局面的逆轉。因而具有長期持有物業的強烈心態,保障收益、避免空置最為關鍵。

4、審慎選房,咨詢專家:

投資樓市除時機和地段外,品種的選擇同樣重要。除商品房外還可以嘗試其它房產品種,例如房改房、拍賣房,不同的品種有不同的升值空間。

5、平衡投資,長短結合:

投資樓市收益豐厚但資金回收周期長,因此投資者要正確評估自己的投資承受能力,可以選擇長線投資和短線操作并行。

6、合理選擇區域:

回避樓市過熱區域,止步于熱點城市、熱點片區,房價升速過快、升幅過大、投資者比例過高、“炒房炒股”成為一種城市文化和生活時尚的城市,遠離那些城市基礎設施尚未“脫貧”、城市文化落后、城市產業過度依賴外部而內需有限的城市;把投資引導到樓市潛力尚未挖掘的二線城市,尤其是城市文明、城市文化進步快,城市經濟機構合理、人口素質高的城市。

 

 


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