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房地產開發法律風險防范及處理關鍵點

日期:2018-04-08 14:34:24

房地產開發由于其自身固有的特點,在經營過程中面臨著各種各樣的法律風險。從整體上來說,房地產開發包括:土地取得、建筑施工、銷售、物業管理。在這一系列過程中所涉及到的方面就涵蓋到房地產項目的取得(公司收購行為和合作開發)、建筑工程的施工以及商品房的預售等。上述每個環節都存在一定的法律風險,只有抓住每個節點的關鍵點,才能最大限度的防范房地產開發法律風險。

1.收購房地產開發項目的法律風險。要注意考察項目的真實性、轉讓方法律主體的資格、項目本身是否存在權利瑕疵等。

簽約前先向政府有關部門核實項目的真實性以及轉讓方主體的真實性、有無獨立法人資格,并且要確定轉讓方與所轉讓的項目的權利人是否一致必要時派出專業人員進行調查核實。除此以外,簽約前除要求轉讓方提供相應的證件和文件的原件之外,還應當向政府有關部門、司法機關、金融機構進行核實,約定轉讓方的違約責任和賠償責任,約定收購方單方解除合同的權利,爭議解決的方式盡可能進免選擇仲裁。

2.收購房地產開發項目公司的法律風險。要注意考察項目公司是否取得合法的國有土地使用權、項目本身是否存在瑕疵或其他隱患、項目公司的債務情況等。

查看《國有土地出讓合同》的有關約定、審查項目公司有無違約;向政府有關部門調查了解項目公司辦理土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等的可能性;約定因違反《國有土地出讓合同》致使項目公司受到處罰等轉讓方應當承擔的責任,查明項目公司收購前的債權債務,可通過委托審計來查清公司的資產負債,由股權轉讓方出具承諾對轉讓日前隱瞞的項目公司的債務承擔賠償責任,由于轉讓方的惡意,該賠償責任約定時應當加重。

3.房地產開發法律風險。要審查項目本身的合法性(項目開發公司的資質、土地使用權是否存在瑕疵、項目是否通過有關主管部門的審批等)合作模式的選擇以及合作方資信是否真實。

向工商登記部門了解項目公司設立前是否需要辦理前置行政審批,組建項目公司時,應確保該公司具備與所開發項目規模相適應的房地產開發資質。審查土地使用權出讓合同、土地使用權證書,以及通過向土地管理部門調查土地使用權的取得方式、取得時間、取得程序是否合法,有無設定抵押的情況,是否被司法查封,土地用途與出讓合同約定是否一致以及是否繳納了全部的土地出讓金。應將土地使用權過戶至項目公司名下,以劃撥方式取得的土地使用權作為投資的,應得到有關政府部門批準并補繳土地出讓金,簽訂合作開發合同時,必須明確約定辦理建設工程相關審批手續的責任主體和辦理期限,并約定未能如期辦理的違約責任以及在不能辦理時責任人應當承擔全部法律后果,賠償合作方因此所承受的損失。對合作方進行資信審查。

4.建筑施工過程中的法律風險。承包人主體適格的風險,保證金、定金的風險,時間安排的風險,工期變更的風險,因誤工可能引起的各種爭議的風險,進度款支付的風險,材料供應的風險,安全生產的風險以及竣工驗收,工程結算的風險等。

查驗承包人的營業執照、組織機構代碼、資質證書,施工過程中,要嚴格執行合同的約定,進行工程款的支付、材料的供應、竣工驗收及工程的結算等。

5.房地產開發過程中的各種證照辦理的風險。房地產開發過程中,涉及到諸多證照的辦理,如建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開發資質證書、施工許可證、拆遷許可證、建設用地證件、房屋相關權證、商品房預售許可證以及物業管理資質證等。

這些證件是房地產開發過程中各個環節順利進行的前提條件,而且有一部分證件是存在有效期限制的,因此在開發過程中既要注意證件的提前辦理,又要注意證件的維護和及時變更。

上述房地產開發法律風險針對的僅僅是房地產開發過程中的部分節點所可能產生的風險點及如何防范。但房地產開發本身是一個復雜和漫長的過程,在這個過程中只有根據實際情況,具體問題具體分析才能更為有效地避免可能產生的各種法律風險。


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