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商品房銷售法律法規

日期:2018-04-08 14:45:53

1. 未支付全部購房款前,買房人可否要求房產公司承擔遲延交房的違約責任?

一般情況下,此種案件系買方和賣方均存在違約行為,即買方未按約支付全部購房款,賣方未按約向原告交付房屋。而一般房屋買賣合同中都會約定購房者先付清全部房款或者首付款,售方才交房。此種情況下,售方不應向買方支付違約金,且售方還可以行使先履行抗辯權,即要求買方先付清全部購房款,再履行自身義務,約定了違約金和逾期利息的,還可以主張買方按約定支付違約金和逾期利息。

2. 違約方能否行使合同解除權?

我國《合同法》第九十四條規定,有下列情形之一的,當事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形。

第九十四條規定是合同的法定解除情形,(二)、(三)、(四)款的立法本意皆是保護守約方,即合同履行過程中,守約方可以從保護自身權利出發,視合同履行情況作出是否解除合同的意思表示。但從法條的字面理解,并未明確第九十四條賦予合同解除權給哪一方,這也就給司法實踐設立了一個難題。在司法實踐中,行使合同解除權的多見于守約方,違約方行使合同解除權的并不多見。事實上,存在對依法成立并發生法律效力的民事契約以主動違約的形式規避自身風險的情形,如一方故意遲延履行以達到合同法定解除的條件,并以此為由提出解除合同的情形,這明顯是對誠信原則的踐踏,也不符合《合同法》維護交易安全的立法本意。雖然可以通過違約責任對違約方予以懲罰、對守約方的損失予以賠償,但這并不利于交易穩定、安全的維護,同樣不利于市場秩序常態的促進,與當前國家對房地產市場的政策亦不相符。所以,如果守約方要求違約方繼續履行合同,法院會予以支持。

3.開發商出售已抵押房屋未告知買方是否構成欺詐?

購房者購買房屋是為了取得房屋所有權,包括占用、使用、收益、處分各項權能,而不只是為了占有、使用房屋。開發商在出售房屋時故意隱瞞房屋已被抵押給第三人的事實,致使房屋所有權的完整性受到侵害,嚴重影響交易安全,違反誠實信用原則,已構成銷售欺詐。此種情況下,買方可以以欺詐為由要求撤銷房屋買賣合同并向賣方主張賠償。


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